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美国房产经纪:中国人在美国买房的那些事儿

除了产权差异,贷款手续,税务规则等常见的中美购房不同之外,美国各州对于房产出售公开信息的不同法律要求,也可能让初来乍到的异乡人吃上“哑巴亏”。

2014年秋天,来北京参加APEC峰会的奥巴马宣布中美两国将推行新的签证安排,将对方的商务旅游签证有效期从目前的一年延长至十年,而学生有效期从一年延长至五年。签证延长对两国双边外贸往来起到多大影响尚待考察,但是跟着赴美留学生一同雀跃的还有美国的房地产商们。随着美国圣诞元旦假期来临,新一批中国游客将飞往美国度假,有些冲着美国假期的打折季来购物的,有些是冲着儿女在美国读书过来旅游的。

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“只要他们在美国合法入境的时间被延长,签证手续更加简便,这批人在美国买房的意愿就更强烈,最终成交的可能性也越大。”一位不愿意透露姓名的纽约房地产经纪对记者表示,虽然年末该是美国人休假的时候,但在这几年却成为经纪商的“旺季”,因为很多中国家长会趁着来和子女度寒假的时间,顺便把买房的事情给办了,今年12月份收到的看房预约比往年更多。

而纽约地区因为楼市供应量相对短缺,房价波动小,又靠近名校和金融成为大量中国家长心中理想的购房地。但是,除了产权差异,贷款手续,税务规则等常见的中美购房不同之外,美国各州对于房产出售公开信息的不同法律要求,也可能让初来乍到的异乡人吃上“哑巴亏”,其中对于“污点房屋”(stigmatizedproperty)的要求不同就可能让乘兴而来的中国买家不小心遇上“糟心事”。

纽约卖方无义务告知买方房屋凶杀前史

“简单来说,该房屋内发生了凶杀,自杀或是艾滋,房产经纪不需要告知买方。纽约州的房产经纪具有豁免,而部分其他州是只需要公布三年内的负面信息。”在纽约多年从事房地产经纪的曼哈顿房产公司董事长碧珺(Joan Brothers)表示,“我知道中国人都很在意风水,但法律的确规定,不是所有信息都需要向买方公开的。”

纽约房地产界一直都偏向“买家自负(caveat emptor)”的原则,也就是说买家在做出购房决定前需要自行承担调查房产背景以及甄别房产问题的职责。而房地产经纪商没有义务向买方公布房屋缺陷。而就“污点房屋”这点来说,《纽约房产法》明确规定,“买方不能因为房产经纪没有公布凶杀,自杀以及其他死亡案例或是有艾滋等疾病嫌疑就控告地产经纪或是吊销对方执照。(《纽约地产法》§443a-1,§443a-2 (b))”

“但是,买方有权利对卖方机构就相关问题提出询问。而卖方可以选择回应或是回应。而如果屋主选择不回应,卖方经纪人不需回应。”(《纽约地产法》§443a-3)

“当然,法律是一回事,良知是另一回事。如果买家会询问的话,我觉得和盘托出是很普遍的选择,特别是对一些社会广知的凶杀案来说,房产经纪怎么可能瞒得住?” 碧珺对此很坦率,在她几十年的纽约房产经纪生涯中,国际买家近些年越来越多。而外地买家因为习惯用惯性思维,总会在美国买房时遇到不同种的“文化冲击”,“地产经纪当然希望买家花钱花得开心。否则,便不用付法律责任,但是会影响圈内声誉。但是,外地买家也需要多学多问,以免不必要的纠纷。”而如果外来买家想要避免此类“糟心”的房子,在签署买房协议之前可以选择通过询问邻居或是上网搜索的方式进行房屋背景调查。

而除了非正常死亡之外,房地产经纪商可以选择不公布的信息还包括幽灵现象、毒品交易或卖淫行为。而美国部分州可以不用公布此前屋主可能面临的追债的处境等。

纽约不免碰到遗产房中国新一代并不介意

除了非正常死亡之外,在纽约买房遇到曾有“正常过世”的老房子的情况也并不鲜见。在美国正常过世之后,如果后人不愿意或不需要自住,而更倾向于变现分割的话,就会委托律师进行包括房产和屋内用品的遗产拍卖(estate sale)。有购房意愿的人可以委托经纪商进行竞价。因为这类房产一般新住户入住前会选择重新按照自己喜好装修,并承担装修费用,所以售价相对同类房产来说,有可能偏低。

“但因为纽约本身房产有限,不应期待价格过低。而且我发现,中国人年轻一代对遗产房似乎越来越不介意”,碧珺表示,最近自己就刚经手一套遗产拍卖的房屋。买家的父母都是土生土长的中国人,而买家本身是美国出身的华人,从事律师职业。全价买入,也没有还价,“但是,我也问过一些来自中国的年轻人是否介意住在老房子里。我觉得他们虽然嘴上说不介意,但是心里还是倾向于住新房子。” 碧珺建议,买家应该对房产经纪足够坦诚,不用遮掩。如果介意住在老房子里,应该提前沟通,避免出现签约之后反悔等不愉快的事情。

在美国的文化里,住遗产房不仅不应折价,反而有可能是一种身份和地位的象征。因为普遍地段好,甚至会是以前富商或是的传家宝。而就纽约而言,一些知名的公寓,便主人在屋中过世,价格不会贬值。反而因为屋主而增值,成为一些人既可以自住、又能够的良选,连一些富商也趋之若鹜。1994年,美国前夫人杰奎琳肯尼迪(Jacqueline Kennedy Onassis) 过世之后,她在纽约居住的第五大道1040号的公寓就被富商大卫科赫(David Koch)以950万美元在第二年买入,随后一直用于自住,直到2006年再次卖出。而时隔11年之后,成交价格达到3200万美元,是买入价格的近三倍。

当钱对一批中国人都不再是问题的时候,花钱买房也为图个舒心。“住在美国也不需要从里到外都变成美国观念。坐北朝南的新房子就是,这是中国的老规矩。”一位最近来到纽约购物顺便看房的朋友对记者表示。她同时透露自己很喜欢一套一居室,虽然是二手房,但门厅举架高,设计很亚洲,“让人有亲近感”。

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