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专业实干!美国置业房产赚钱渠道 你只知道出租?

海外房产置业,也可以象股票、证券、期货一样地交易。在过去的几十年里,海外房产已经成了一种越来越受欢迎的理财工具。本文将由浅入深地向您介绍海外房产理财的常见方法,如何操作及各种方法的优缺点。

海外房产置业,也可以象股票、证券、期货一样地交易。在过去的几十年里,海外房产已经成了一种越来越受欢迎的理财工具。本文将由浅入深地向您介绍海外房产理财的常见方法,如何操作及各种方法的优缺点。

一· 基本租赁物业(Basic Rental Properties)

卖下房产,然后出租出去,靠租金盈利。房东得负责房贷,税金和房产的维护等。最理想的状态是,租金能支付以上提到的开支还有盈余,但基本的租金定价原则还是只要能与开支打平即可。因为很多时候欲速则不达,过高的租金会吓跑租客。这种方法需要耐心,基本的盈利来自于当房贷付完后,租金的大部分就成了纯利润。另外,房产升值也会给置业者带来额外的利益。

你必须要对目标市场非常了解,并作充分研究。由于主要的利润来源是租金,因此房产的位置和市场租金就成为考虑理财的最重要因素。就位置而言,靠学校近的房子是很好的选择。北美的大学生除了大一外,大都需要在学校周围租房居住。因此学校周围的物业就能给你带来源源不断的租客。除了学校,临近大的商业中心,大公司等也是很好的选择。

当然,这种方法也有一些风险。风险是租客不足或干脆没有租客,其次是碰上了坏租客。北美的法律会使你对那些不付房租的房客束手无策,如果他们有什么你不可以赶走他们的正当理由,如失业,生病等的话。碰到这些情况,你就会面临负资金流的问题。

另外,出租物业的管理也是一个麻烦事。厕所堵了,屋顶漏了……诸如此类事总是层出不穷,可能你会在睡梦中被叫醒去掏粪,或在游轮上接到房子起火了的消息,总之,你必须为此付出很大的精力和时间,有时很扫兴甚至如逢雷劈。假如你不想这些麻烦而去雇专人或委托管理公司做。

二.房地产投机置换 (Real Estate Trading)

置业者买下房产后只做短期的持有,通常3-4个月后卖出,以买卖的差价盈利。这种策略有时被称为“投机”(Flipping),通常用于那些在热门地点因某些原因估值明显偏低的房产(如拍卖房,无继承人的遗产房等)。

纯粹的投机者对用于投机的房产不作任何的投入改进。他们看中的房产需要本身具有无需改进就有价值上升特点,否则不会去考虑。要做这样的投机者需要有很高的技巧,很强大的信息源,很多时候是可遇不可求的。

大多数的情况是,置业者买下较便宜,但本身有些缺陷的房产, 经过重新装修,包装后使之具有了增加的价值,再出售盈利。

这类风险是,投机者必须在很短的时间内将物业出手,而且通常一次只能做一个物业。由于这类物业很难得到正常贷款,常常需要使用现金或高利率贷款。一旦短期内无法出手,那就会造成持续亏损,甚至破产。

三.房产团 (Real Estate Investment Groups)

房产团(以下简称房团)可以说是房产租赁方面的小共同基金(Mutual fund).如果你想做房产租赁,但又想省去当房东的麻烦,那么房团是个不错的解决方案。

某个公司会买下或建设一系列的房子,通常是公寓楼。你可以通过该公司买入一个或多个房产,多人自愿成立房团。虽然拥有他买下的房产,但一切管理维护,招客赶客收房租事宜都由公司承担。公司收取一定比例的租金作为报酬。

房团的形式有好多种,最标准的一种形式是:一个房团的人把他们拥有的房产单元混合以房团的名义出租房子,根据扣去管理费后的总收入和每个人的份额决定每个人能得到的月租金收入。这样做能对冲由于某些房子未能租出带给其 主人的风险,比如某个房东某月房子未能租出,他仍能得到由房团总收入所决定的他的一份,当然以后别人的房子没租出,他也要贡献本来属于自己的一部分给那个人。

从理论上来讲,房团也面临着共同基金管理费引起的挑战。另外,出租率和租金是影响房团是否成功的关键因素,所处管理公司的工作质量也对房团盈利有很大的影响。

四.房产有限合伙人 (Real Estate limited Partnerships, 以下简称RELP)

RELP的概念是:因为购买和拥有一个或一组房产而组成的,短期存在的实体。通常由一个经验丰富的物产管理或发展公司担任总合伙人(General partner), 外来者则通过向该房地产项目(通常是建造或更新房产的项目)提供资金,而成为拥有股份的有限合伙人(Limited partner)。

有限合伙人会收到来自于该RELP运作利润的红利, 但其最主要的收入来自于当该RELP被最后完整出售时所得到的分成。当RELP被出售之日,也就是其解散之时。

RELP允许你无需直接参与项目的管理,甚至不必拥有房产,而只需通过资金投入参股。但与股票不同的是,这种形式属于非流动性理财,你通常需要等到项目结束,该实体出售解散时才能移出现金。

五.房产基金(Real Estate Investment Trust ,以下简称房投或REIT)

华尔街还是想出了办法,把不动产变成了一种象股票一样可流动的方式,这就是REIT. 所谓房投是一个信托基金(Trust),以管理其他人的钱用于购买,经营和售卖某个具有盈利能力的房产。房投象股票一样可以在各交易所买卖和转换。按有关规定,为了维持基金的身份,其90%的课税利润需以红利的方式返回股东,这样它就是个基金而不是公司,可以免交高额的公司税。

房投不但能使其他人和常规的股票一样得到股利,还能得到由于房产价值上升所产生的利润。房投仅限于在非住宅地产,如商铺,医院和写字楼等。相比于前面提到的几种方法,房投的特点是,它是一种高度流动性,需要现金时可以随时通过交易所变现。

六.房产共同基金(Real Estate Mutual Funds,以下简称房基)

房产共同基金和其它共同基金在形式和运行方式上没有什么不同,只不过它主要倾向于REIT和房地产有关公司股票。这与证券交易更接近了,只是理财者需要更多了解房地产方面的知识和消息。

房基也是一种高度流动性的理财方式。对于普通散户而言,房基的另一个优点是它具有大量信息供你参考,也有更多选择。你可以通过采用多点理财等战略以降低风险,提高收获。证券交易的高手在这里更可以触类旁通,游刃有余。
 

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