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干货!美国买房贷款、报税、出租等问题解答(2)

美国买房贷款、报税、出租等问题大解答!全是干货!

三、如何保全美国房产、如何避税

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从下面4方面来讲:

1.对自住房来讲,可以充分利用免税额的机制。比如有的朋友在房地产上升的时期,一旦这个房子有足够的增值,每两三年就会换一次房子,这样倒腾几次以后,免税的几十万,就会这么省出来了。

美国房产

2.对资产配置房,利用一个1031置换条款。举例说明,如果你卖掉了一栋房,在45天之内找到另外一栋房,并且在180天之内过户,那么第一栋房子的增值税可以递延,直到第二栋房子卖掉,才要交增值税。

3.资产配置人没有绿卡,但子女有,又想将房产赠与子女。如果想要将房产赠与给子女,千万不要直接赠与,因为外国人的赠与免税额每年只有14000美元。正确做法应该是将房产卖掉,将存款赠与子女,由于存款是无形资产,外国人把无形资产转赠美国人是没有赠与税的。

4.对美国纳税居民来说,如果房子一直不卖,过世后赠与给子女,子女可以免交这个增值税。例如父母买了一栋房子,花费50万,过世的时候,这个房子涨到了200万,如果孩子拿到这一栋房子以后,马上以200万卖掉,中间的150万都不需要交增值税。但是这栋房子的200万会算在父母的遗产里面,所以我们避了赠与税,同时要特别注意一下遗产税的问题。

外国人在美国遗产税的免税额只有6万美元,而美国的遗产税高达40%,如果在9个月内没有补齐这40%的遗产税,房产将在9个月内被迫卖掉,以缴纳增值税和遗产税。这里有个解决方案就是,在购买美国的房产的时候,同时购买一份美国的人寿保单,如果有人不幸过世了,用人寿保单的赔付去缴纳这些增值税和遗产税,房产可以留下来从容处理。

四、产权由谁持有:孩子、父母还是公司

1.美国的房产上通常是没有收益人的,如不幸意外过世,由谁继承?

解决的方案是要做一个生前信托,一旦有意外,生前信托的条款里面指名了谁为受益人,这就避免了费时、费钱的法庭认证的程序。

2.买房时,用公司的名义还是个人名义去买房?

公司和个人买房的区别在于,如果是用公司来买房,责任就限定在公司里面,不会跟个人其他资产交割在一起。如果有两栋房产你都放到一个有限责任公司,你其实是把这个责任并在了一起,并没有达到分割这个责任的目的。

如果在美国资产配置很多栋房产,如果每一栋房产都放到一个公司的名下,整个公司成立的费用,报税的费用和申报的手续就变得十分的复杂,同时如果房子是自住,你用公司的名义去买房就丢掉了25万免税的额度,所以是不是适合用公司买,还是用个人买,要根据每个人的不同情况而定。

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